木造住宅の寿命がどのくらいあるのかは3つの視点によって変わります。 その3つが「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」と「経済的耐用年数」です。 通常、木造住宅の法定耐用年数は22年とされますが、 物理的耐用年数や経済的耐用年数を見ると数十年単位で変わってきます。 今回はそうした木造住宅の寿命について解説します。

実際に住める年数と定められている耐用年数の違いについても説明するので、 新築住宅・中古住宅を取得する予定の方はぜひ参考にしていただけますと幸いです。 木造住宅の耐用年数とは まずは木造住宅の耐用年数について見ていきましょう。 ここでは「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の3つの観点からまとめます。

法定耐用年数

法定耐用年数は減価償却資産の耐用年数等に関する省令により定められている耐用年数のことで、国が定めた固定資産を使用できる期間のことをいいます。 噛み砕いていうと、法律によって決められている耐用年数のことです。

法定耐用年数は主に固定資産税などの計算にも使用される目安です。 築0年の住宅と築40年の住宅が同じ税負担だと不公平感が出てしまいます。 そうした税負担を平等にするために考慮されるのが法定耐用年数なのです。 一般的に木造住宅の場合、法定耐用年数は22年と定められています。 もともと1998年までは24年だったのですが、改定により2年短縮されました。 この法定耐用年数はあくまでも減価償却などの計算用、住宅ローンの審査用となります。 そのため、木造住宅の寿命とはまったく関係のない数字となるわけです。

物理的耐用年数

物理的耐用年数は物理的・工学的な面に市場価値を含めた耐用年数のことをいいます。 木造住宅の場合、木材の種類などによって住宅そのものの寿命が変わります。 特に気候の影響や経年の劣化、メンテナンスの頻度によって寿命も変わるわけです。 そうした物理的な耐用年数を表したものが物理的耐用年数と呼ばれます。 ただし、物理的耐用年数は工務店やハウスメーカーによって変わるのが特徴です。 それだけでなく、日々の点検や管理によっても変わるものとされています。 そのため、物理的耐用年数はあくまでも建物として役割を果たせるかどうかの目安でしかないということを覚えておきたいです。

経済的耐用年数

経済的耐用年数は物理的・機能的な面に市場価値を含めた耐用年数のことをいいます。 木造住宅に限らず、物件が持つ市場価値というのは状況によって常に左右されます。 なかでも、立地や構造、間取りや見た目、性能によって需要そのものが変わるものです。 そうした経済的な耐用年数を表したものが経済的耐用年数と呼ばれます。 ちなみに、経済的耐用年数は市場価値を反映させて判断されるのが特徴です。 たとえば、住宅としてのニーズが高い物件ほど市場価値も高くなります。 逆に、住宅としてのニーズが低い物件ほど市場価値も低くなります。 経済的耐用年数は新築物件ほど長く、中古物件ほど短くなる傾向があることを覚えておきましょう。

実際の木造住宅の寿命とは 木造住宅の耐用年数と寿命の考え方は別物であるということを前述しましたが、それでは実際の木造住宅の寿命はどれくらいあるのでしょうか。

木造住宅の寿命の目安

ここからは実際の木造住宅の寿命の目安についてご紹介します。

木造住宅の寿命

木造住宅の寿命がどのくらいあるのかということについては一口にはいえません。 なぜなら、それぞれの住宅によって居住できる年数が変わってくるためです。 たとえば、法定耐用年数に当てはまるならば木造住宅の寿命は22年。 しかし、実際の木造住宅は22年以上居住することが可能です。 一般的な木造住宅の平均寿命は55年以上とも65年以上ともいわれます。 中には築100年を超える木造住宅に居住している人もいるくらいです。 そのため、あくまでも木造住宅の実際の寿命というのは測定が難しいといえるでしょう。 その一方、一般的な解釈によると木造住宅の寿命は30～40年ともいわれます。 住宅ローンにおいてもフラット35などでは35年を目安として契約するなど、30～40年が1つの目安とされています。

木造住宅の寿命が30～40年とされる理由

木造住宅の寿命は具体的な数字では決められないものの、約30～40年が一般的です。 住宅によっては50年でも60年でも生活できる可能性はありますが、おおよそ30～40年経過すると家族構成が変わったり生活環境が変わったりします。 その際、外装内装含めてリフォーム・リノベーションが余儀なくされます。 そうしたケースがあるところから木造住宅の寿命は30～40年とされるのです。

ほかにも住宅に設置する設備・機材の寿命が30～40年であるため、住宅の寿命も30～40年とされる場合があります。 さらには、耐震基準法による耐震診断を受けた際、築30～40年以上の住宅は現行の耐震基準に適合しない場合があります。 そうしたパターンも含めて、木造住宅の寿命は30～40年とされるのです。

メンテナンス次第で50～100年以上の居住も可能

木造住宅は適切なメンテナンスを行えば、50～100年以上の居住も可能となります。 現に国土交通省の木造住宅期待耐用年数によると「フラット35基準程度で50～60年」「劣化対策等級3で75～90年」「長期優良住宅認定で100年超」とされています。 つまり、骨組みとなっている木材を適切に保ち、メンテナンスも行き届いていれば100年を超えても居住可能な物件はあるということです。

昨今の工務店やハウスメーカーによっては数十年単位で保証されている物件もあります。 以前までは「木造住宅は鉄筋コンクリート住宅より寿命が短い」というのが定説でしたが、現在では必ずしもそうとは限りません。 むしろ適切に維持すれば鉄筋コンクリート住宅より寿命の長い木造住宅を実現できます